Lei do Inquilinato faz 3 anos sem baratear aluguel e agilizar processos

por RENATA GUERRA

Há exatos três anos, no dia 25 de janeiro de 2010 entrou em vigor a nova Lei do Inquilinato (12.112/09). Um dos objetivos da nova lei era dar mais proteção legal aos proprietários de imóveis, impulsionando assim os investimentos no mercado imobiliário. Com isso, mais unidades ficariam à disposição e o preço dos alugueis tenderia a baixar. Mas não foi bem isso o que aconteceu nos últimos três anos com os preços.

De acordo com Sylvio Capanema de Souza, advogado e coautor da Lei do Inquilinato, a demora nas ações de despejo por falta de pagamento vinha desestimulando o mercado. Por isso, a principal mudança da nova lei está na agilidade nessas ações. Pela legislação de 2010, o inquilino pode adiar a devolução do imóvel em no máximo 45 dias --antes, podia perdurar por três anos. A ação tem de ser resolvida na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilino tem, então, 30 dias para sair do imóvel (antes, o prazo era de seis meses). Outro ponto tem a ver com a figura do fiador.

No entanto, o que está no papel, não acontece na prática. "As alterações introduzidas não tiveram uma eficácia para além da relação locador-inquilino, não atingindo o setor imobiliário de maneira mais geral", afirma o advogado Ragner Lingeli Vianna, sócio do Vianna & Gabrilli Advogados Associados e diretor do IDP (Instituto de Direito Privado).

Uma das explicações está na demora do Judiciário. "Pouco vale a lei atribuir ao locador o direito de obter despejo liminar, com prazo de cumprimento de 15 dias, se o processo leva ate seis meses para ser levado ao juiz para despacho, ou 45 dias para que seja redigido um mandado de despejo", explica.

INVESTIMENTO

O presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana Neto, concorda com o advogado de que a alteração na lei não obteve o resultado esperado. "Infelizmente, ela não foi suficiente para resolver o problema. Achavámos que isso fosse entusiasmar o investidor, mas isso não aconteceu."

Segundo ele, para atrair o investidor seria necessária uma série de medidas fiscais semelhantes ao que o governo federal adotou em relação aos carros novos e seminovos e aparelhos da linha branca com a isenção do IPI.

"Seria importante uma lei que pudesse livrar um pouco essa tributação que o proprietário paga sobre o lucro do aluguel", defende. Uma pessoa física paga 27,5% de Imposto de Renda em caso de locação. "Isso seria uma medida de caráter social, em se tratando do déficit habitacional do país."

RESIDENCIAL x NÃO RESIDENCIAL

Um ponto levantado por Fernando José Maximiano, advogado especializado em Direito Imobiliário e integrante da vice-presidência de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP, é que a nova lei considera como a mesma modalidade os alugueis de imóveis residenciais e não residenciais. "São mundos distintos, com suas especificidades, com locador e locatários bem diferentes. Talvez uma evolução dessa lei seria uma legislação que tratasse cada tipo distintamente", afirma.

FIQUE POR DENTRO

>> Durante o período do contrato, o dono só pode pedir o imóvel para o locatário quando há uma infração contratual. Há três justificativas para o despejo: a falta de pagamento ou quando o imóvel for danificado pelo locatário ou, ainda, ter a finalidade diferente daquela contratada, ou seja, o imóvel é residencial e acaba sendo usado para fins comerciais.

>> Com a nova lei, o fiador não é mais necessário. A figura que antes era indispensável tornou-se opcional para diminuir a burocracia para alugar um imóvel. Agora, o locatário pode oferecer outras garantias ao proprietário, como seguro-fiança, caução e cessão de quotas de fundo de investimento.

>> Em caso de divórcio, o cônjuge que permanecer no imóvel fica responsável pelo aluguel.

>> O fiador pode se exonerar quando o contrato estiver vigorando por prazo indeterminado, ou seja, ele fica responsável pela garantia do aluguel por apenas mais 120 dias.

>> Em caso de quebra de contrato, o locatário poderá entregar o imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato.

>> Se o inquilino for despejado no caso do proprietário receber uma oferta maior, será indenizado por valor estipulado pela Justiça. Esse pagamento será feito pelo proprietário e pelo novo locador.

>> Antes, o inquilino podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Agora, isso ocorre em no máximo 45 dias.

>> O locatário pode ser responsabilizado pelo pagamento de taxas como Imposto Predial Territorial e Urbano (IPTU) e de Bombeiro, desde que isto seja acordado previamente no contrato.

PRÓS
>> Proprietário ganhou agilidade na ação de despejo;
>> Não é mais necessária a figura do fiador, o locatário pode apresentar outras garantias

CONTRAS
>> A velocidade da lei não é atendida pelo Judiciário
>> Coloca alugueis residenciais e não residenciais na mesma categoria
Fonte: Folha Online - 25/01/201
3

Supressão de horas extras gera direito a indenização

Acompanhando o voto do desembargador Ricardo Antônio Mohallem, a 9ª Turma do TRT-MG confirmou a sentença que condenou uma das maiores empresas têxteis do país a indenizar um empregado que teve suprimidas as horas extras habitualmente prestadas. A Turma aplicou o entendimento pacificado pela Súmula 291 do TST. A empresa sustentou que a alteração de jornada foi benéfica aos empregados e, portanto, não poderia ser punida por isso. Segundo argumentou, a mudança de horários restabeleceu o intervalo para refeição em uma hora, tendo em vista o princípio de proteção à saúde do trabalhador. Antes o reclamante trabalhava das 21h45min às 6h do dia seguinte com 30 minutos de intervalo, no sistema 5X1. Depois da alteração, passou a trabalhar de 21h45min às 5h do dia seguinte. Mas o relator do recurso não acatou a tese da reclamada. Isto porque, com a mudança, o reclamante deixou de receber as horas extras que realizava com habitualidade há mais de um ano. Esta situação é tratada pela Súmula 291 do TST, que garante ao empregado indenização correspondente ao valor de um mês das horas suprimidas, para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de prestação de serviços acima da jornada normal. Conforme o entendimento pacificado na súmula, o cálculo observará a média das horas suplementares nos últimos 12 meses anteriores à mudança, multiplicada pelo valor da hora extra do dia da supressão. O relator esclareceu que não há impedimento legal para que o empregador promova alteração de jornada, adequando-a à necessidade do serviço. Para isso, poderá até suprimir a prestação habitual de horas extras. Contudo, deverá pagar indenização, exatamente como definido no entendimento jurisprudencial contido na Súmula 291 do TST. A Turma julgadora acompanhou o entendimento. Processo: 0000361-78.2011.5.03.0145 RO Fonte: Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região

Deve ser recolhido INSS sobre aviso prévio indenizado

O aviso prévio, mesmo indenizado, faz parte do tempo de serviço do trabalhador para todos os efeitos legais, como estabelecido pela parte final do parágrafo 1º do artigo 487 da CLT. É mera consequência lógica, portanto, a incidência de contribuição previdenciária sobre essa parcela. Tanto que foi editado decreto específico invalidando a norma que excluía o aviso prévio do salário de contribuição para o INSS. Foi esse o entendimento manifestado pela 2ª Turma do TRT-MG, ao julgar recurso da União Federal contra a decisão de 1º Grau que isentou a empresa do recolhimento de contribuição previdenciária sobre o aviso prévio indenizado, no acordo homologado. No caso, empregado e empregador ajustaram o pagamento de R$1.500,00 e declararam que esse valor incluiu o aviso prévio não trabalhado, no montante de R$700,00, cuja natureza é indenizatória, não incidindo, portanto, contribuição para a Previdência Social, o que foi convalidado pelo juiz sentenciante. A União não concordou com a sentença, pedindo a aplicação ao processo do Decreto nº 6.727/2009. E o desembargador Jales Valadão Cardoso deu razão à recorrente. Isso porque o Decreto citado pela União revogou expressamente a alínea f inciso V parágrafo 9º do artigo 214 do Decreto nº 3.048/99, mais conhecido como Regulamento da Previdência Social, que excluía da base de cálculo da contribuição previdenciária o aviso prévio indenizado. Ou seja, essa parcela passou a integrar a base de cálculo da contribuição. Portanto, não mais existe o fundamento jurídico para afastar a incidência, que era apenas essa disposição do Decreto nº 3.048/99, agora suprimida pelo Decreto nº 6.727/09, destacou o relator, fazendo referência ao artigo 487, parágrafo 1º da CLT, que já determinava que o aviso prévio, ainda que não trabalhado, integra o contrato para todos os efeitos. Nesse contexto, o desembargador deu provimento ao recurso da União Federal, para determinar a incidência da contribuição para o INSS sobre o aviso prévio indenizado. Processo: 0000363-54.2011.5.03.0046 AP Fonte: Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região

Ambev condenada a pagar indenização ao motoqueiro acidentado

Ambev condenada a pagar indenização a motoqueiro acidentado

O juiz do trabalho Alessandro da Silva, da Unidade Judiciária Avançada de Palhoça (SC), condenou a Companhia de Bebidas das Américas ( Ambev) a pagar indenização de R$ 30 mil por danos morais, além de despesas com tratamento - farmácia, médicos e hospitais - a um vendedor acidentado com motocicleta da empresa. O juiz também entendeu que aplica-se ao caso a prescrição civil -10 anos - e não a trabalhista.
O trabalhador sofreu acidente de trabalho em 2002, quando caiu de sua moto durante a execução de serviços para a reclamada. Ele ainda teve que retornar ao trabalho, mesmo sem estar recuperado, o que teria agravado as lesões. Por isso, pediu a condenação da empresa por danos materiais, morais e estéticos.
A Ambev alegou que o acidente foi causado por terceiro e que não teve culpa no ocorrido. Na Comunicação de Acidente de Trabalho (CAT) consta que o motoqueiro colidiu com um automóvel que saía de sua garagem e que quebrou uma perna.
Na sentença o magistrado observa que, quando o fato é previsível, não se pode excluir o nexo causal e que, estatisticamente, as motocicletas envolvem-se em mais acidentes do que os automóveis. Se a empresa adotou a motocicleta como meio de locomoção de seus vendedores, era previsível que pudessem sofrer acidentes durante a atividade laboral, pelo que há nexo causal entre o dano e a conduta do empregador.
Para ele, dessa forma, o risco de acidente passou a fazer parte da natureza da atividade econômica empreendida e acarretou ao reclamante um ônus superior aos suportados pelos outros trabalhadores, sendo objetiva a responsabilidade da reclamada.
A pensão requerida pelo autor foi negada com base em laudo pericial, que atestou apenas redução da flexibilidade da perna atingida, com restrição para utilização de motocicletas com partida mecânica.
Como o trabalhador ainda estava em tratamento para recuperação da lesão, cabe à reclamada arcar com os custos desse tratamento.

Prescrição civil ou trabalhista?

Uma discussão à parte foi sobre qual prescrição se aplicaria ao caso: a trabalhista de três anos ou a civil de dez anos? A empresa alegou que o pedido estava prescrito pela legislação trabalhista, pois o acidente ocorreu em 2002 e a ação foi ajuizada em 2008, tendo passado mais de cinco anos.
Mas, com base em precedentes jurisprudenciais de tribunais regionais e do próprio TST, o juiz Alessandro entendeu que a indenização por danos moral ou material não constituí crédito trabalhista, mesmo se decorrente da relação de emprego. Para ele, trata-se de típico crédito de natureza civil, que decorre de ato ilícito praticado por alguém, no caso, o empregador, e que atinge o patrimônio ou a personalidade, a honra, a intimidade de uma outra pessoa, demandando, portanto, uma ação de natureza pessoal.
Por esse motivo, ainda que a competência seja da Justiça do Trabalho, o prazo prescricional aplicável é o do Código Civil. Para o TST, lembrou o juiz, embora o dano moral trabalhista encontre matizes específicos no Direito do Trabalho, a indenização propriamente dita resulta de normas do Direito Civil, o que lhe dá, portanto, natureza de crédito não trabalhista.
A Ambev recorreu da decisão mas o TRT não conheceu do recurso pois não foi comprovado o pagamento do depósito recursal e das custas.

Fonte: Assessoria de Comunicação Social do TRT/SC
ascom@trt12.jus.br - (48) 3216.4320